蘇政發〔2016〕47號

各市、縣（市、區）人民政府，省各委辦廳局，省各直屬單位：

　　根據中央決策部署和省委、省政府關于推進供給側結構性改革的意見，為有效化解房地產庫存，切實穩定房地產市場，現提出如下實施意見。

　　一、總體要求

　　全面貫徹中央關于深化住房制度改革和提高戶籍人口城鎮化率的決策部署，突出分類指導、因城施策，強化地方政府主體責任，將去庫存與推進新型城鎮化促進常住人口市民化結合起來，與完善住房保障體系結合起來，與促進房地產市場供需平衡結合起來，與加快房地產行業轉型升級結合起來，實施精準去庫存、聯動去庫存和轉型去庫存，統籌做好住宅類商品房和非住宅類商品房去庫存工作，推動房地產業供給側結構性改革，切實防控市場風險，逐步化解房地產庫存，提高人民群眾宜居水平，保持房地產市場平穩健康發展。

　　二、工作目標

　　到2020年底，全省基本建立符合經濟社會發展規律、購租并舉的住房體系，實現房地產市場供求基本平衡、產品結構基本合理，住宅類商品房庫存去化周期保持在合理區間，非住宅類商品房庫存有效化解。

　　到2016年底，全省商品房庫存規模和住宅類商品房去化周期有明顯下降，住宅類商品房庫存去化周期力爭控制在16個月以內，以省轄市為單位的去化周期原則上不超過20個月。

　　到2018年底，全省住宅類商品房庫存去化周期力爭控制在14個月內，以省轄市為單位的去化周期原則上控制在18個月左右。

　　目前房價上漲較快、去化周期較短的南京、蘇州兩市重點區域，要重點支持剛性住房需求，鼓勵引導改善性住房需求，遏制投資投機性住房需求，防范市場風險，避免房價大起大落，著力保持房地產市場穩定。

　　三、重點舉措

　　（一）深化戶籍制度改革，有效釋放農業轉移人口城鎮購房需求。全面放開建制鎮和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市、嚴格控制特大城市落戶條件，促進農業轉移人口進城落戶。到2020年，新增城鎮常住人口800萬人，常住人口城鎮化率達到72%，與戶籍人口城鎮化率差距縮小到5%。促進進城落戶的農業轉移人口享有與城鎮居民同等的勞動就業、基本公共服務等權利。研究建立財政轉移支付同農業轉移人口市民化掛鉤機制，根據國家部署建立城鎮建設用地增加規模同吸納農業轉移人口落戶數量掛鉤機制。

　　各地可結合實際情況，積極支持農業轉移人口進城購房，同時鼓勵開發企業給予適當優惠折扣出售存量商品房。各商業銀行對農業轉移人口進城購買首套住房的，在符合國家政策的前提下，在收入認定、首付款比例、貸款利率、還款方式等方面給予便利和優惠。對農業轉移人口進城購買新建商品房的，各級教育行政主管部門按當地招生入學政策安排其子女就讀。（各市、縣人民政府，省發展改革委、省住房城鄉建設廳、省財政廳、省教育廳、省公安廳、省人力資源社會保障廳、省國土資源廳、人民銀行南京分行、江蘇銀監局）

　　（二）不斷提升城市宜居性，更好滿足居民購房需求。加快推進長三角城市群之間交通走廊建設，加強省內城市間以及城市內部區域間軌道交通的互聯互通，提升城市功能，推進產城融合，加強城市外圍地區公共服務設施配套建設，推進不同地區宜業宜居協調發展，擴大居民的購房選擇。庫存較大的城市和地區要有針對性地完善公共服務設施配套，提高交通可達性和生活便利性。尤其要加快完善庫存集中區域的公共交通、教育、醫療、商業等公共服務設施配套，保障公共服務供給到位，促進庫存商品房銷售。（各市、縣人民政府，省發展改革委、經濟和信息化委、交通運輸廳、住房城鄉建設廳、教育廳、衛生計生委）

　　（三）深化住房制度改革，建立購租并舉的住房制度。以滿足新市民住房需求為主要出發點，建立購租并舉的住房制度。構建住房租賃信息政府服務平臺，規范管理租賃行為，維護租賃雙方的合法權益。大力發展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資購買庫存商品房，增加租賃市場房源供應。培育發展專業化、規模化的住房租賃企業。對無力購買住房的居民特別是非戶籍人口，支持其租房居住，對其中符合條件的困難家庭給予貨幣化租金補助。（各市、縣人民政府，省住房城鄉建設廳、發展改革委、財政廳、國資委）

　　（四）加大棚戶區改造力度，推進棚改安置和住房保障貨幣化。2016年完成25萬套棚改新開工任務，到2020年力爭完成70萬套，住房保障體系健全率達到95%以上。將棚戶區改造、住房保障體系建設與房地產去庫存有機結合起來，把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應范圍。從2016年起，各地原則上不再新建公租房，鼓勵通過收購或長期租賃庫存商品房或社會閑置住房作為公租房，加快實現公租房保障貨幣化。大力推進棚改安置貨幣化，通過團購存量商品住房、搭建公共平臺幫助棚改居民自主購房、直接發放貨幣補償等方式，逐步消化庫存商品住房。各地要從嚴控制新建安置房，采取提高貨幣化安置獎勵標準、協助群眾購買安置住房、調整優化征收拆遷補償政策等措施，引導棚改居民優先選擇貨幣化安置，2016年貨幣化安置比例原則上不得低于50%，庫存較大地區要進一步提高貨幣化安置比例。加大對貨幣化安置比例較高棚改項目的金融支持，從嚴控制商品住房庫存較大地區的新建棚改安置住房項目貸款。（各市、縣人民政府，省住房城鄉建設廳、省財政廳、人民銀行南京分行、江蘇銀監局、省金融辦）

　　（五）加大支持力度，有效釋放改善性住房需求。各地可根據實際情況，對城市老舊社區居住超過一定年限、只擁有一套住房或無自有住房購買商品住宅的，同城子女、父母通過換購商品住宅實現相鄰居住的，以及購買成品裝修住房和綠色住宅的戶籍家庭制定相應的支持政策。鼓勵各地通過優先回購老舊社區居民住房，用作公共租賃住房或鄉鎮學校教師、衛生院醫護人員的周轉宿舍。（各市、縣人民政府，省住房城鄉建設廳）

　　（六）充分挖掘潛力，用好用足住房公積金。著力做好住房公積金歸集擴面工作。全省公積金每年歸集總額不低于1000億元，支持20萬戶以上家庭購買住房。落實住房公積金差別化貸款政策。繼續推進住房公積金異地個人住房貸款，庫存量大的地區，可根據實際情況適當調整公積金貸款額度。住房公積金個貸率高、資金流動性緊張的地區，可通過“公轉商”貼息貸款等渠道籌措資金。（各市、縣人民政府，省住房城鄉建設廳、省財政廳、人民銀行南京分行、江蘇銀監局）

　　（七）全面落實財稅金融優惠政策，降低居民購房成本。嚴格執行國家出臺的房地產交易環節的契稅、營業稅（增值稅）、個人所得稅、印花稅和土地增值稅等優惠政策。認真貫徹國家制定的差別化住房信貸政策，根據房地產市場變化及地方具體情況，省級市場利率定價自律機制及時對商業性個人住房貸款最低首付比例進行自律調整。規范房地產相關金融服務，引導金融機構合理確定貸款利率，優化貸款審批流程，提升住房金融服務水平。全面清理涉房金融收費，嚴禁商業銀行違規收取承諾費、資金管理費，嚴格限制收取財務顧問費、咨詢費。清理整頓房地產中介機構、房地產開發企業、P2P平臺及小額貸款公司等開展的住房金融業務，依法依規查處打擊為客戶提供“首付貸”融資、加大購房杠桿、違反住房信貸政策的行為。（省地稅局、省國稅局、省財政廳、省住房城鄉建設廳、人民銀行南京分行、江蘇銀監局、省金融辦、省公安廳、省工商局）

　　（八）堅持有保有壓，合理控制土地供應節奏。充分發揮土地“閘門”調節房地產市場的關鍵作用，根據市場供需情況和調控要求，合理確定房產開發用地供應規模和結構，促進房地產供需總量平衡、結構優化。各地要加強房地產市場研判，根據住房建設規劃及年度實施計劃，結合住房可售面積、未開工住宅用地數量和去庫存任務完成情況，合理確定住宅用地年度供應規模。住房供應明顯偏多或在建住宅用地規模較大的地區，須減少住宅用地供應直至暫停供應；住房供求矛盾比較突出的熱點城市，要根據需要有效增加住宅用地供應。房產供應明顯偏多或在建房用地規模過大的地區，可根據實際研究制定未開發房地產用地的用途轉換方案。通過調整土地用途、規劃條件等，引導未開發用地轉型利用，用于國家支持的養老、文化、科技、體育等新興產業項目的開發建設，促進其它產業投資。對按照新用途或者新規劃條件開發建設的項目，應重新辦理相關用地手續，重新核定土地價款。（各市、縣人民政府，省國土資源廳、住房城鄉建設廳、經濟和信息化委、科技廳、物價局）

　　（九）優化住房供應結構，提升產品功能品質。各地可根據市場需求，對在建項目不改變用地性質和容積率等前提下，允許房地產開發企業適當調整優化套型結構，滿足居民自住和改善性住房需求。鼓勵房地產企業大力發展新型建造方式，推廣裝配式建筑和成品住房，開發建設綠色、低碳、節能環保的高品質住房，提升住房品質。房地產開發企業開發成品住房發生的實際裝修成本，可按規定在稅前扣除。認真貫徹國家關于調整房地產市場外資準入和管理的相關政策，優化和改進外商投資房地產管理。（各市、縣人民政府，省住房城鄉建設廳、發展改革委、財政廳、地稅局、國稅局、經濟和信息化委、國資委、科技廳、商務廳、工商局）

　　（十）支持商業辦公用房轉型，加快消化非住宅類商品房庫存。支持各地根據實際情況出臺相關優惠政策，引導房地產開發企業將庫存商業、辦公、工業地產改造為孵化器、眾創空間等用房，將庫存非住宅類商品房轉為研發辦公生產性服務業、旅游、養老、文化等專項地產，并按規定享受國家和省有關政策優惠。對領取商品房預售許可證超過3年以上未出售的非住宅類商品房，鼓勵開發企業轉化為自持物業。各地建設發展總部經濟園區、新興產業基地等用房，要優先向自持物業企業商品房傾斜。支持房地產開發企業將閑置的商業辦公用房轉售為租。（各市、縣人民政府，省住房城鄉建設廳、發展改革委、財政廳、經濟和信息化委、科技廳、民政廳、文化廳、國資委、旅游局、工商局）

　　（十一）清理涉房收費，減輕企業負擔。全面清理房地產開發、銷售過程中的行政事業性收費和政府定價管理的經營服務性收費，組織開展涉房收費專項檢查，著力解決搭車收費、指定中介壟斷收費等各種亂收費行為，切實減輕企業成本和居民購房負擔。取消房地產開發、銷售過程中行政事業性收費項目后，有關部門和單位依法履行行政管理職能所需經費，由同級財政預算予以統籌安排，保障相關工作正常開展。對房地產開發項目預征的土地增值稅，項目建成后要按規定進行清算，需退還的要及時足額退還。（省物價局、發展改革委、財政廳、國稅局、地稅局、住房城鄉建設廳）

　　（十二）加強市場監管，推進房地產市場誠信體系建設。加大對房地產開發經營中無照經營、虛假廣告、霸王合同等違規行為的查處力度，凈化房地產市場環境。加強商品房預銷售管理，推行商品房買賣合同在線簽定和備案制度。尚未建立存量房網簽業務系統的城市，要加快推進系統建設。引導房地產開發企業科學合理定價。完善商品房預售資金監管機制，預防和化解市場風險。大力推進房地產市場誠信體系建設，規范房地產市場經營秩序。鼓勵各地通過搭建商品房團購平臺、組織房交會等途徑，引導房地產開發企業調整營銷策略。鼓勵支持優質誠信房地產企業做大做強，推進兼并重組，提高產業集中度。（各市、縣人民政府，省住房城鄉建設廳、工商局、物價局）

　　四、保障機制

　　（一）強化組織領導。各級人民政府要高度重視房地產去庫存工作，將其作為穩增長、調結構、惠民生、防風險的一項重要任務，認真研究謀劃，強化整體部署，切實抓好落實。要堅持精準發力，采取針對性強的政策措施，綜合運用稅收、信貸、土地供應等調控手段，擴大有效需求，打通供需通道，加快消化庫存。密切關注商業、辦公地產項目和已出讓土地尚未開發建設的項目，建立健全統計監測制度，全面準確掌握房地產庫存情況，統籌推進去庫存工作。全面加強房地產市場監管，準確把握走勢，及時化解風險，抑制不合理需求，防止房價過快上漲，促進房地產市場平穩健康發展。省城市住房和房地產領導小組要建立健全房地產市場運行統計報表制度，加強統籌協調、分類指導和督促檢查。各成員單位要充分發揮職能作用，推動各項工作落實。（各市、縣人民政府，省各相關部門和單位）

　　（二）強化主體責任。各市、縣人民政府要切實承擔房地產市場去庫存的主體責任，對存量商品房詳細情況開展全面調查，結合實施保障性安居工程和城市棚戶區危舊房拆遷改造，抓緊制訂本地區商品房去庫存實施方案，細化任務分解和措施落實，確保目標任務不折不扣落實到位。各市的去庫存工作方案，于2016年4月底前報省城市住房和房地產領導小組辦公室，并在以后每月底報送庫存去化進展情況，年底前報送年度任務完成情況。（各市、縣人民政府，省住房城鄉建設廳）

　　（三）強化督查考核。省城市住房和房地產領導小組辦公室要研究制定去庫存工作考核辦法，實行定期督促檢查和情況通報制度，實施月報告、季檢查、年考核。對領導重視、措施得力、成效顯著的地區予以通報表彰獎勵。對履行去庫存、穩市場主體責任不力、效果不明顯的市縣，給予通報批評，必要時進行約談，并按有關規定予以追責。及時總結各地促進房地產市場平穩健康發展的好做法，提煉形成可復制的經驗，在全省面上推廣。（省住房城鄉建設廳，各市、縣人民政府）

　　（四）強化輿論引導。各地、各有關部門要加強對房地產市場的正面宣傳引導，充分發揮各類新聞媒體的作用，準確宣傳房地產去庫存政策，客觀報道房地產去庫存進展情況。對涉及房地產市場的不實信息要及時予以澄清，大力營造有利于化解房地產庫存的良好氛圍。（各市、縣人民政府，省政府新聞辦、省住房城鄉建設廳）

　　江蘇省人民政府

　　2016年4月5日