省地稅局關(guān)于
土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的公告
蘇地稅規(guī)〔2012〕1號  2012年8月20日

　　根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則和其他稅收法律法規(guī)的規(guī)定，現(xiàn)將土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題公告如下：
　　一、土地增值稅清算單位
　　土地增值稅以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進(jìn)行清算，對于國家有關(guān)部門批準(zhǔn)的分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位進(jìn)行清算。對國家有關(guān)部門批準(zhǔn)的開發(fā)項目或分期項目開發(fā)周期較長，納稅人自行分期開發(fā)的，其收入、成本、費用按規(guī)定分別歸集的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可將自行分期項目確定為清算單位。
　　二、土地增值稅核算對象
　　土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。同一開發(fā)項目中包含多種類型房地產(chǎn)的，按以下類別作為核算對象，分別計算收入、扣除項目金額、增值額、增值率，繳納土地增值稅。
　　（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅；
　　（二）其他類型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；
　　（三）非住宅類房產(chǎn)。
　　三、關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的確認(rèn)
　　（一）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)經(jīng)濟(jì)利益的確認(rèn)
　　納稅人因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收取的違約金、滯納金、賠償金、分期付款（延期付款）利息以及其他各種性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)收益，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。
　　因房地產(chǎn)購買方違約，導(dǎo)致房地產(chǎn)未能轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方收取的該項違約金不作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不確認(rèn)為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。
　　（二）售后返租收入的確認(rèn)
　　單位和個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，同時要求購房者將所購房地產(chǎn)無償或低價給轉(zhuǎn)讓方或者轉(zhuǎn)讓方的關(guān)聯(lián)方使用一段時間，其實質(zhì)是轉(zhuǎn)讓方獲取與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。對以此方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益確認(rèn)為轉(zhuǎn)讓收入，依法計征土地增值稅。如轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)價款以外的有關(guān)經(jīng)濟(jì)收益無法確認(rèn)的，應(yīng)判斷其轉(zhuǎn)讓價格是否明顯偏低。對轉(zhuǎn)讓價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，應(yīng)采用評估或其他合理的方法確定其轉(zhuǎn)讓收入，依法計征土地增值稅。
　　（三）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格明顯偏低的收入確定
　　對納稅人申報的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格低于同期同類房地產(chǎn)平均銷售價格10%的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可委托房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對其評估。納稅人申報的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格低于房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的交易價，又無正當(dāng)理由的，應(yīng)按照房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的價格確認(rèn)轉(zhuǎn)讓收入。
　　對以下情形的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格，即使明顯偏低，可視為有正當(dāng)理由：
　　1.法院判定或裁定的轉(zhuǎn)讓價格；
　　2.以公開拍賣方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價格；
　　3.政府物價部門確定的轉(zhuǎn)讓價格；
　　4.經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的其他合理情形。
　　四、同一開發(fā)項目不同類型房地產(chǎn)成本費用分?jǐn)?BR>　　（一）同一開發(fā)項目中建設(shè)不同類型房地產(chǎn)的，按該類型房地產(chǎn)建筑面積占該項目總建筑面積的比例分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補償費（以下簡稱“土地成本”）。但對占地相對獨立的不同類型房地產(chǎn)，應(yīng)按該類型房地產(chǎn)占地面積占該項目房地產(chǎn)總占地面積的比例計算分?jǐn)偼恋爻杀尽?BR>　　（二）同一開發(fā)項目中建設(shè)的不同類型房地產(chǎn)發(fā)生的建筑安裝工程費，前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用，按本公告第二條所規(guī)定的核算對象分別歸集。如不能按不同類型房地產(chǎn)分別歸集的，應(yīng)按照不同類型房地產(chǎn)的建筑面積占該項目總建筑面積比例分?jǐn)偂?BR>　　（三）同一開發(fā)項目中建設(shè)的不同類型房地產(chǎn)應(yīng)分?jǐn)偟睦⒅С觯材軌虬床煌愋头康禺a(chǎn)計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實計算扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。利息支出以外的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條第（一）、（二）項規(guī)定計算分?jǐn)偟慕痤~之和的5%計算扣除。
　　凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目不同類型房地產(chǎn)計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條第（一）、（二）項規(guī)定計算分?jǐn)偟慕痤~之和的10%計算扣除。
　　五、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用的扣除
　　（一）房地產(chǎn)開發(fā)成本核定扣除
　　納稅人在辦理土地增值稅清算申報時所附送房地產(chǎn)開發(fā)成本憑證或資料不符合清算要求或不實的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。
　　（二）公共配套設(shè)施成本費用的扣除
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的各項公共配套設(shè)施，建成后移交給全體業(yè)主或無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，準(zhǔn)予扣除相關(guān)成本、費用；未移交的，不得扣除相關(guān)成本、費用。項目規(guī)劃范圍之外的，其開發(fā)成本、費用一律不予扣除。
　　人防工程的使用權(quán)和收益權(quán)未無償移交給全體業(yè)主的，其相關(guān)成本、費用不予扣除。
　　（三）裝修裝飾費用的扣除
　　凡以建筑物或構(gòu)筑物為載體，移動后會引起性質(zhì)、形狀改變或者功能受損的裝修裝飾物支出，可以作為開發(fā)成本計算扣除。上述之外的其他裝修裝飾費用支出，一律不得作為開發(fā)成本扣除。
　　對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售樓處等營銷設(shè)施的裝修費用，應(yīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)費用。
　　（四）取得土地使用權(quán)所支付費用的扣除
　　納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款，在計算土地增值稅時，應(yīng)以納稅人實際支付土地出讓金（包括后期補繳的土地出讓金），減去因受讓該宗土地政府以各種形式支付給納稅人的經(jīng)濟(jì)利益后予以確認(rèn)。
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的土地閑置費不得扣除。
　　（五）相關(guān)費用、基金的扣除
　　1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用，應(yīng)當(dāng)按照《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第六條的規(guī)定進(jìn)行處理。市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費、人防工程異地建設(shè)費不得加計扣除，也不作為房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除的計算基數(shù)。
　　2.政府性基金和行政事業(yè)性收費按照以下原則處理：
　　（1）企業(yè)建造房屋建筑物時特有的費用和基金，按其是否與開發(fā)建造活動相關(guān)的原則進(jìn)行劃分。凡與開發(fā)活動直接相關(guān)，且可直接計入或分配計入開發(fā)對象的，允許計入開發(fā)成本；反之，則應(yīng)計入開發(fā)費用。對企業(yè)非建造房屋建筑物時特有的費用和基金，應(yīng)計入開發(fā)費用。
　　（2）允許計入開發(fā)成本的費用、基金，如果是在開發(fā)項目竣工驗收之后發(fā)生的，則也應(yīng)計入開發(fā)費用。
　　本公告自2012年10月1日起施行。